Quando o assunto é investimento, muitas pessoas acreditam que colocar o dinheiro no banco pode ser a decisão mais segura. Mas não é. Neste artigo, apresentamos o Land Banking, uma alternativa mais lucrativa aos métodos tradicionais. Saiba o que é e como investir no banco de terrenos.
O Land Banking (em português, banco de terrenos) é a prática de comprar terra para venda e desenvolvimento no futuro. Dessa forma, quando o momento é oportuno, o terreno comprado é subdividido em títulos menores e revendido para construtores interessados.
Mas o conceito é diferente do estoque imobiliário, por exemplo, que funciona como uma base para o fluxo de vendas de uma imobiliária ou incorporadora. Assim, o Land Banking busca valorizar o terreno que será investido, de forma que a gestão demanda:
– Estudo sobre o terreno que será comprado;
– Avaliação sobre se há possibilidade de desenvolvimento urbano;
– Análise sobre qual é o momento oportuno para revendê-lo aos construtores.
Entretanto, é importante lembrar que o Land Banking não se limita somente à compra de terreno para incorporação. Isso porque também deve envolver uma rede de segurança que atenda às necessidades da empresa para continuar se mantendo lucrativa. E, neste caso, empresas menos preparadas podem perder oportunidades se a sazonalidade do mercado impedir a tomada de ações pontuais.
Benefícios
Se executado de forma adequada, o Land Banking pode garantir até mesmo o lucro máximo sobre um terreno. Mas, para isso, é necessário experiência e, sobretudo, conhecimento. Isso porque o lucro obtido vai depender dos seguintes fatores:
– Mudanças no zoneamento em que o terreno está localizado;
– Aumento da demanda por lotes;
– Valor atribuído pela subdivisão dos terrenos.
As mudanças no zoneamento que favorecem o Land Banking correspondem, principalmente, ao desenvolvimento urbano, crescimento populacional e expansão municipal. Isso porque esses tipos de zoneamento atraem construtores interessados em criar estruturas comerciais e residenciais.
Dessa forma, uma vez que o cenário é propício para construções, deve aumentar a demanda por lotes. E é aí que entram as estratégias para tentar obter o lucro máximo, que vai depender do eventual valor atribuído pela subdivisão dos terrenos.
Um caso de sucesso, apontado pela empresa de consultoria Sociedade Internacional, é da Huang Yi Trading Company. Em 1965, a companhia comprou uma propriedade de 29 hectares em Flat Bush, que é zoneamento rural, no valor de 890 mil dólares como um investimento de Land Banking. O resultado? A propriedade foi vendida por cerca de 80 milhões para uma construtora. Mas, para isso, a Huang YiTrading Company esperou pelas alterações de zoneamento.
Riscos
Como abordamos no tópico anterior, as mudanças no zoneamento podem beneficiar a gestão do Land Banking. Mas também podem prejudicá-la. Isso porque, após a compra do terreno, a área pode ser desvalorizada. Assim, dificultando o lucro esperado com o LandBanking.
E uma das consequências da desvalorização da área pode ser, até mesmo, o cancelamento de um empreendimento imobiliário no terreno. Entretanto, essas não são as únicas questões a se preocupar: é importante estar sempre atento à economia global, que é cíclica e pode mudar a todo momento.
Por isso, no Land Banking, é necessário traçar estratégias de compra e venda de terrenos a longo prazo. E isso exige conhecimento, pesquisa e, se possível, contatos que entendam do setor imobiliário.
Como investir no LandBanking
Agora que você conheceu os benefícios e riscos do banco de terrenos, é hora de aprender a colocar a “mão na massa”. De acordo com a empresa Hiperdados Tecnologia, seis aspectos garantem um Land Banking saudável:
1. Entrar em contato com órgãos responsáveis: é importante saber como funciona a viabilização do terreno para venda no município que pretende comprar e, ainda, conhecer qual é o projeto para desenvolvimento da região. Afinal, para o Land Banking é essencial que aconteçam mudanças positivas no zoneamento em que o terreno está localizado.
2. Conferir a legalidade do terreno: antes de realizar a compra, é fundamental saber se o registro do terreno está em conformidade com os parâmetros judiciais. Isso significa, atender aos requisitos legais e regras de zoneamento estabelecidas no município.
3. Estudar o impacto da região: como mencionamos no início do artigo, a gestão do Land Banking demanda estudo (e muito!), avaliação e análise. É importante levar em consideração dados sobre georreferenciamento, nivelamento do terreno e obstáculos.
4. Contabilizar custos e planejar gastos: o Land Banking é centrado na venda do terreno a longo prazo. Contudo, eventuais gastos com a manutenção podem acontecer. Por isso, é importante planejar e controlar os gastos.
5. Conciliar o mercado de investimentos: é importante entender que o Land Banking não é a fonte primária do capital de giro. Por isso, o banco de terrenos deve seguir um direcionamento mais orgânico e, ainda, centralizar a reserva financeira da empresa.
6. Procurar investimentos alinhados aos propósitos da empresa: quais são as necessidades e objetivos da sua empresa? Para a HiperDados, a eficiência de um Land Banking depende, também, desse aspecto. Isso torna mais fácil o contato com as incorporadoras.
Após todos esses processos, é só comprar o terreno e, no momento oportuno, preparar a documentação para realizar a subdivisão dos lotes. E também a licença para construção, que deve demorar pelo menos um ano.
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